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Igor Pinheiro

C.E.O da Inova Civil
Ativo 17

Inspeção Predial: Saiba como evitar tragédias nos Edifícios

Geralmente, um imóvel é planejado para perdurar durante um longo tempo. A fim de alcançar esse objetivo, devem-se aplicar as melhores técnicas construtivas no desenvolvimento da edificação. Após a entrega do empreendimento, a prática constante de planos de manutenção é primordial, pois ameniza os efeitos ambientais (como a corrosão das estruturas e outros) em relação ao fim da vida útil dos materiais utilizados.

Figura 1 – Engenheiro analisando os serviços.

A inspeção predial almeja a preservação desse patrimônio, ou seja, analisa todas as particularidades do objeto em estudo, demonstrando quais as necessidades em reforma que serão urgentes e as que poderão ser postergadas. Portanto, a análise predial proporciona a segurança necessária para os condôminos.

Em muitas cidades, há leis municipais complementares que obrigam diversos moradores de edifícios antigos a contratarem um engenheiro civil para realizar um laudo de inspeção predial, o qual propõe melhorias para a garantia da vida útil desse local. Caso não tenha um certificado de inspeção predial, os condôminos poderão ser passíveis de multas emitidas em fiscalizações dos Órgãos Públicos.

Além do engenheiro civil, existe a necessidade do engenheiro mecânico, por exemplo, na formulação do laudo dos elevadores, do engenheiro eletricista (Teste de resistividade do sistema de proteção de descargas atmosféricas), do Corpo de Bombeiros (Laudo de Conformidade das instalações de incêndio) e de outros colaboradores.

Afinal, para que todo esse cuidado?! “O meu prédio já tem 15 anos e nunca apresentou nenhuma rachadura!”

Todos sabem o que está acontecendo ao redor do nosso país, basta ver as notícias.

https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/playlist/videos-predio-desaba-durante-incendio-em-sao-paulo.ghtml

https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/predio-que-desabou-nao-tinha-condicoes-minimas-de-seguranca-contra-incendio-aponta-relatorio-da-prefeitura-de-sp.ghtml

É bom lembrar que um laudo auxilia o síndico, o Poder Público ou quaisquer outros contratantes sobre o que deverá ser feito para que o edifício tenha sua segurança e habitabilidade garantidas, porém de NADA adianta apenas contratar um laudo de vistoria e deixa-lo guardado na gaveta!

Você Sabia? A Inspeção Predial é o CHECK-UP do condomínio (Você não faz exames de rotina no médico? Por que não cuidar da sua moradia?). Revela a situação do imóvel, direcionando as ações de manutenção e contribuindo para a valorização do seu patrimônio.

1. INSPEÇÃO PREDIAL X VISTORIA X PERÍCIA X AUDITORIA X CONSULTORIA

Galera do Inovacivil, mas qual a diferença entre Inspeção Predial, Vistoria, Perícia, Auditoria e Consultoria?? São todos iguais e só mudam o nome??

Ok, vamos nos aventurar na ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, a qual é a área da engenharia que trata das investigações das patologias prediais cujos objetivos são caracterizar, analisar e atestar um empreendimento.

De forma resumida:

VISTORIA = Constatação de um fato, mediante análise e descrições, sem as indagações das causas;

INSPEÇÃO = Vistoria da edificação para analisar as condições técnicas, funcionais e de conservação;

AUDITORIA = Atestamento técnico de conformidade um fato;

PERÍCIA = Apuração das causas e responsabilidades que motivaram determinado evento;

CONSULTORIA = Utiliza todos os conhecimentos anteriores para realizar as indicações técnicas.

A Figura 2 resume alguns dos itens citados.

Figura 2 – Quadro resumo das diferenças entre a Inspeção Predial, Perícia e Vistoria.

2. O QUE UM LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL DEVE TER?

Pronto, agora você já sabe de maneira básica a diferença entre os elementos da Engenharia Diagnóstica. Agora você pretende se aventurar no mercado de inspeções prediais, mas não sabe como proceder nem um modelo a seguir.

Geralmente, a estrutura desse laudo é composta por:

A) IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

 Identifique o nome do condomínio ou qualquer outro tipo de empreendimento, registrando o endereço e o nome do representante legal, Figura 3.

Figura 3 – Seu João, o Síndico.

B) OBJETIVO DO LAUDO 

Nesse tópico, explicite qual o objetivo do laudo, como “verificar a existência e a identificação de anomalias nas estruturas, alvenarias e revestimentos, instalações de gás, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, elevadores e sistema de combate a incêndio”.

C) LEGISLAÇÃO  

Em quais leis, decretos e normas o seu laudo está embasado? A sua cidade tem alguma lei específica para esse trabalho? O Código Civil Brasileiro tem algum capítulo que poderá auxiliar no estudo?

 D) EMPREENDIMENTO A SER ANALISADO

 Descreva a edificação a ser analisada: quantos pavimentos, qual a rua , quais as técnicas construtivas foram utilizadas e outras observações pertinentes.

Sempre coloque uma foto da localização do Google Earth do objeto e uma foto da fachada. As Figuras 4 e 5 fornecem algumas dicas.

Figura 4 – Sempre analise todo o prédio, atentando para possíveis defeitos.
Figura 5 – Exemplo de foto da fachada.

E) NÍVEL E GRAU DE RISCO 

 A inspeção predial é classificada quanto a sua complexidade. Consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e a necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser em Nível I, II e III.

NÍVEL I: Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado. Preferencialmente em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.

NÍVEL II: Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes.

NÍVEL III: Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção.

Já para o grau de risco, há a divisão em MÍNIMO, REGULAR E CRÍTICO:

MÍNIMO: prejuízos à estética, baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário, sem probabilidade de ocorrência dos riscos críticos;

MÉDIO: perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce;

CRÍTICO: pode provocar danos à saúde e segurança, perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo de manutenção, comprometimento sensível de vida útil.

Exemplo no Laudo de Inspeção: Para essa análise adotou-se o Nível “coloca-se o nível” e o Grau de risco de “coloca-se o grau de risco”, pois “justificativa do engenheiro”.

F) DOCUMENTOS

Discorra sobre os documentos fornecidos pelo contratante, por exemplo, as plantas baixas atualizadas, memoriais descritivos, caderno de encargos, escritura e outros possíveis arquivos.

G) CHECK LIST DE VERIFICAÇÃO

Comente acerca dos itens que foram verificados!

A estrutura foi analisada? E o revestimento externo? A cobertura foi vistoriada?

Faça um check-list e percorra todos os pontos que você julgue necessários a serem analisados.

H) REGISTRO DA VISTORIA

 A parte mais importante do relatório: AS FOTOS E AS RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS A SEREM SEGUIDAS PELO PLANO DE MANUTENÇÃO (Figura 6).

Figura 6 – Pilar com armadura exposta.

Como dito no Post anterior Descubra os Segredos para a entrega de uma Obra:

https://inovacivil.com.br/descubra-os-segredos-para-a-entrega-de-uma-obra/

Ah, mas que tabela é essa?! Como funciona? Calma, esse é um assunto a ser tratado em tópico específico, mas entraremos em alguns detalhes: Todo laudo deverá definir determinados graus de gravidade, urgência e tendência. Afinal, se você não determinar as prioridades, qual deverá ser a sequência de correções a adotar? Uma laje prestes a desabar não seria mais urgente, grave e com tendências a piorar quando comparada a defeitos em acabamentos?! Seguem algumas explicações:

Pronto, ao multiplicar os três itens, você terá a pontuação total de cada inconformidade. Agora basta sequenciá-las e cobrar reparações.

I) LISTA DE PRIORIDADE E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

Com o intuito de subsidiar a administração da edificação em relação às principais não conformidades, classifica-se por prioridades conforme apresentado na tabela a seguir as anomalias constatadas e analisadas na inspeção predial. É recomendável ainda que o condomínio estabeleça uma programação de manutenção, inicialmente, corretiva, com posterior implantação de procedimentos de manutenção preventiva, com base em suas características e nas legislações e normas técnicas aplicáveis.

Lista de Prioridades – EXEMPLO

J) CONCLUSÕES E PRAZO PARA A NOVA INSPEÇÃO PREDIAL

A partir dos dados exposto no Laudo Técnico de Vistoria Predial é possível caracterizar as necessidades da edificação em relação aos reparos. Como recomendação primordial, sugere-se a implantação de um programa de manutenção anual que estabeleça uma rotina especifica para cada componente dos sistemas da edificação, de maneira que se mantenha a integridade da instalação e a adequação da mesma as normas técnicas.

Dessa forma, como diretriz imediata, é necessário estipular os prazos para resolução das não conformidades, que no caso será dado em função da lista de prioridade, sendo essa diretamente ligada ao risco da pendência. Dito isso, os prazos para solução definitiva das pendências estão relacionados na tabela a seguir.

EXEMPLO!

Definindo as prioridades e as complexidades dos ajustes, define-se os prazos necessários para reparos. Consequentemente, obtém-se o prazo para a quitação das não conformidades e contratação de nova inspeção predial (autovistoria).

3. MORAL DA HISTÓRIA

Portanto, a inspeção e a manutenção predial sistemática são importantíssimas para os quesitos de segurança e conforto dos usuários, além de diminuir os custos corretivos (a manutenção preventiva é mais barata quando comparada à manutenção corretiva que é a substituição total daquele material).

Só uma análise de um engenheiro determinará a urgência da situação, caso haja desprendimentos das placas cerâmicas (Urgentíssimo) deve-se mitigar o problema da forma mais rápida possível. Por outro, a troca de uma tubulação desgastada poderá ser postergada para um médio prazo.

IMPORTANTÍSSIMO LEMBRAR: SÓ FAÇA UM LAUDO, APÓS REALIZAR CURSOS DE EXTENSÃO E ESTUDAR DE FORMA APROFUNDADA ACERCA DO ASSUNTO. NÃO COLOQUE A SUA ASSINATURA EM ALGO QUE VOCÊ NÃO SEJA ESPECIALISTA.

 

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